Konut satın almanın hukuki boyutları!
Günümüzde konut sayısının artması, arz-talep dengesi, vatandaşların ev alabilmesi için sunulan uygun kredi imkanları ile birlikte konut sahibi olmanın önü epey açıldı. Buna rağmen genel ekonomik gidişatın etkisiyle Türkiye’de daralan alım gücü, en çok gayrimenkul sektörünü etkiledi. Son zamanlarda artan maliyetleri karşılayamayan müteahhitler inşaatları teslim edemez oldu ve vatandaş mağdur edildi.
Böylece, ev sahibi olmak isteyenlerin bu isteklerinden nemalanan fırsatçılar da ortaya çıktı. “Konut dolandırıcılığı” yöntemi ile vatandaşların mağdur edilmesi ve buna bağlı hukuki uyuşmazlıklar son zamanlarda çoğaldı. Ev almak piyasada kolaylaştırılmış görünürken, fiyat oynamaları, kredilendirme sistemi derken basit görünen işin arkasında yasal olmayan birtakım işlemler olduğu fark edilmeye başlandı.
Ev alırken nelere dikkat edilmeli?
Öncelikle evi alan vatandaş hukuken bir tüketici konumundadır. Gayrimenkul söz konusu alım-satımlar önemli bir faktör olup, çıkan uyuşmazlıklar mahkemede çözülmektedir. Hukuki bir uyuşmazlık halinde de yetkili ve görevli mahkeme “gayrimenkulün bulunduğu yer olarak” belirlenmektedir. Yani gayrimenkul neredeyse dava orada açılır.
Evi satın alacak kişi, gayrimenkulü bizzat satın aldığı satıcının konutun gerçek sahibi olup olmadığını araştırmalıdır…
Konutun tapu kaydı mutlaka önceden kontrol edilmelidir çünkü üzerinde ipotek olabilir. Hukukta “tapuya güven ilkesi” vardır ve bu ilke çok önemlidir. Türk Medeni Kanunu'nun 1023. Maddesinde açıklanan bu ilke, tapuya güvenerek evi bir başkasından satın alan kişiyi korumaktadır. Ev alırken en önemli husus evi satan kişinin o gayrimenkulün gerçek sahibi olup olmadığını bilmektir.
Özellikle maket üzerinden ev alırken riskleri en aza indirmek için projenin tapu kayıtları ile hukuki bir sorunu olup olmadığı incelenmeli, vaat edilen her şey sözleşmeye yazılmalıdır.
Projeden ev satışlarında görselliğe hitap etmek açısından maketler kullanılır ve bu durumda, ev henüz proje ise detaylı incelenmesi, sözleşmenin titizlikle hazırlanması, gayrimenkulü satacak şirketin mali durumunun tespit edilmesi, hakların bilinmesi ve birtakım önlemler alınması önem taşır. Hukukçular bu gibi durumlarda “süresiz teminat mektubu” talep edilmesini önerir. Bu husus ayrık kalmak üzere, ev fiziki olarak teslim ediliyorsa, ileride doğabilecek sorunları önlemek için bizzat gezilmelidir. Varsa açık ayıplar belirlenmeli, Tüketici Kanunundan doğan haklar bilinmelidir.
Tapu işlemi sırasında alınan konutun değerinin yeniden değerleme oranlarına göre hesaplayarak beyan edilmesi de gerekir.
Çünkü beyan eksik olursa ödenen alım-satım harçları cezalı olarak geri dönebilir.
Kütükten kontrol edilerek tapu üzerinde kat irtifakının kurulup kurulmadığına, iskanın, yani yapı kullanım izninin alınıp alınmadığına dikkat edilmelidir.
Aksi taktirde istenmeyen sonuçlarla karşılaşılabilir. Özellikle yapı kullanım izinlerinde binanın, komşularla ve belediyelerle bir uyuşmazlık durumu olabilir.
Satılan konut aile konutu ise üzerinde hakkı olan diğer eşin ya da akrabaların da rızası ve onayı alınmalıdır. Zira ileride açılabilecek tapu iptal davasında, tapu devredilse bile iptali durumuyla karşı karşıya kalınabilir.
Ev alırken dikkat edilmesi gerekilen diğer hususlar nelerdir?
Az önce bahsedilenler ilk etapta dikkat edilmesi gerekenlerdir. Daha sonraki aşamalarda kadastro müdürlüğüne gidilerek satın alınmak istenen gayrimenkulün haritadaki konumuna bakılmalıdır. Çevresinde neler olduğu, önüne-arkasına-yanına ne gibi inşaatlar yapılabileceği öğrenilmelidir. Çünkü evi satın alan “tüketici” yakınlarında neler olduğunu bilmelidir. Açılan davalarda evin konumunun belirtilmemesi, alıcıya gösterilmemesi bile hukuki uyuşmazlık konusu oluşturur.
Binanın deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığı, projenin denetiminin ve ruhsat izninin olup olmadığı araştırılmalıdır. Özellikle ortada proje varsa, kimi zaman projede yapılan değişiklikler gayrimenkulün değerini de değiştirir ve bilgi verilmeyen tüketici mağdur olabilir.
Ev alımında alıcı ve satıcı arasında nelere dikkat edilmeli?
Gayrimenkul alım satımı yapılırken taraflardan birinin cayması halinde cezai şart ödeneceği satış protokolüne yazılmalı ve cezai şart miktarı belirlenmelidir. Çünkü sözleşme, alıcıyı satıcının sonraları ileri süreceği anlaşma dışı konularda zarar ihtimallerine karşı korur. Genelde alıcı vazgeçerse verdiği depozito ödemesi geri alınır. Satıcı vazgeçerse aldığı kaparo ücret ile birlikte bir o kadar daha ödeme yapmak zorunda kalır.
Tapudaki masrafların kimin tarafından ödeneceği konusunda anlaşmaya varılması ve anlaşma hususunun daha sonra taraflar arasındaki sözleşmeye/protokole yazılması gerekmektedir. Alıcı, gayrimenkulün emlak vergisi, çevre temizlik vergisi, su, elektrik, doğalgaz, apartman aidatı, telefon, kablolu TV gibi borçlarının olmadığıyla ilgili belgeleri almalı ve muhafaza etmelidir. Yoksa elinde kanıtı olmaz ve lehine olan bir hususu ileride ispatlamakta sıkıntı yaşar.
Müteahhit firmanın geçmişini araştırın!
Satın almayı düşündüğünüz gayrimenkulün bağlı olan projesinin hukuki bir sorunu yoksa müteahhit firma tarafından vaat edilen her şeyin sözleşmeye yazılması sağlanmalıdır. Satış ve satış vaadi sözleşmesi mutlaka noter onaylı olmalı, firma tarafından verilen garantiler ve süreler iyi irdelenmelidir. Mahkemeler bu sözleşmelerin kanuna uygun olarak yapılmasını tarafların lehine bularak karar vermektedir.
Müteahhit firmanın geçmişini, daha önce yaptığı işleri, bu işlerin kalitesini, zamanında teslim edilip edilmediğini araştırmak da ileride doğabilecek tatsız durumların engellenmesini sağlayabilir.
Ayrıca yapılan sözleşmenin satır satır okunması, bu konuda bir uzmandan, özellikle sözleşmelerde uzman bir avukattan yardım alınması menfaatinizedir.
Sözleşmelerde genel olarak yapılan yanlışı önlemek için dairenin peşin satış bedeli, taksitle alınacaksa taksitli satış bedeli, taksit sayısı ve faiz oranı sözleşmeye yazılmalıdır. Sözleşme tarihi, dairenin teslim tarihi ve ortak alanlardaki sosyal tesislerin teslim tarihi sözleşmede ayrı ayrı belirtilmelidir.
Konutun kaç metrekare olduğu, oda, salon ve benzeri bölümlerinin sayısı, dairede kullanılacak malzemelerin çeşidi ve kalitesi, ortak alanlar ve bu alanlardaki tesislerin neler olacağı, hangi ortak alanların kimler tarafından ne şekilde kullanılacağı da sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
Maket üzerinde de olsa evin ekspertizini yaptırmak en doğrusudur.
Bu yolla evin gerçek değeri, hukuki bir sorunu olup olmadığı ortaya çıkar; vaat edilen sosyal tesis, yeşil alan gibi donatıların fiyat üzerinde yarattığı farkın yani şerefiye bedelinin de gerçeğe uygun olup olmadığı tespit edilebilir. Tüm bunlardan sonra sözleşme imzalanarak sonuca nihayet varılıp gayrimenkul sıkıntısız bir şekilde satın alınabilir.
Krediyle veya faizle ev alırken hangi hususlar önemlidir?
Bankaların verdiği krediler konut alıcılarına büyük kolaylık sunuyor, özellikle sonra ödenmek üzere verilen krediler ev almak isteyen tüketicilerin ilgisini çekiyor. Ancak kredi çekerken de çok dikkatli olmak gerekiyor; zira ödenemeyecek bir kredi kullanımı satın alınan konutun elden gitmesine neden oluyor…
Bu durumun önlemi olarak, gelirin 3’te 1’ini geçmeyen miktarlarda kredi kullanılması öneriliyor! Konut bedelinin büyük bir bölümünün peşin olarak verilmesi, alıcıların ödeme sıkıntısına düşmesini ve evin üzerine konulan ipotek sebebiyle evini kaybetmesi riskini önlemede önemli güç oluyor.
Konut kredisi kullanırken, aylık taksit tutarlarının yanı sıra vade uzunlukları ile faiz oranları arasındaki ilişkinin iyi kurulması ve faizlere ilave olarak ödenen komisyon ve masrafların dikkate alınması gerekiyor.
Masraf ve komisyonlar eklendiğinde, en düşük faizi açıklayan bankanın dahi faiz oranı, aylık ve yıllık toplam maliyette en yüksek orana çıkabiliyor. Burada belirleyici olan etken bankaların uyguladıkları komisyon ve masraflar oluyor. Bankaların kredilere uyguladığı masraf ve komisyonlara sigortalar da dahil edildiğinde, kredinin tüketicilere toplam maliyetinde farklı rakamların ortaya çıktığı görülebiliyor. Tüm bu sebeplerle hukukçular tarafından genelde, konut kredisi alırken sabit faizli ve vadesi beş yıldan uzun olmayan kredilerin tercih edilmesi öneriliyor.
Kredi borcu bulunan konutları satın almak için mutlaka yeni bir kredi kullanılması gerekiyor.
Bu da güncel faiz oranlarını içeren, masrafları ödenerek alınabilecek bir kredi kullanılmasıyla mümkün oluyor. Kredili konut alımında dikkat edilmesi gereken bazı hassas noktalar bulunuyor. İlk ve en sağlam yöntem; “yeni kredi alınarak tapunun el değiştirmesiyle satış yapılması…” Borç bitince tapu devri yapılır ne de olsa diye hareket edilmemesi gerekiyor. Zira karşılıklı güvene dayalı bu tür uygulamalar uzun bir süreci kapsayan kredili konut alımında bazı önemli riskleri de içinde barındırıyor.
Kredi borcu bulunan konutların satışında hangi yöntemler kullanılmalı?
Birinci yöntemde konut peşin satın alınabilir. Böylece bankanın borcu kapatılır ve satıcının da tüm alacağı ödenir. İpotek kalkar, tapu alıcıya geçer. Burada sadece erken ödeme cezası verilir. Diğer yöntemlere bakıldığında en basit yöntem budur.
İkinci yöntemde alıcı ve satıcı kendi aralarında anlaşır, bu anlaşmadan bankanın haberi olmaz!
Satıcı kredi bakiyesini aşan tutarı alıcıya öder; konut üzerinde ipotek bulunduğu halde tapuda alım-satım gerçekleştirilir. Yalnız bu durum alıcı ve satıcı için bazı riskleri içerir çünkü bankanın bilgisi yoktur. Tapuda ipotek devri yapılamadığından alıcı ve satıcı aralarında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenler. Ancak bu sözleşme de uzman bir avukat görüşü olmadan yapılmamalıdır.
Üçüncü yöntemde ise alıcı ve satıcı kredi kullandıran kuruluşa başvurur ve durumu açıklar.
Önceki krediyi veren kuruluş eski krediyi kapatarak alıcıya yeni bir kredi açabilir, eski krediyi kapatır ve tapuda alım-satım işlemi gerçekleştirir. Bu yöntem alıcı ve satıcıya ilave risk yüklemez ancak yeni kredinin faiz oranı eskisinin aynısı olmayabilir. Burada da erken ödeme cezası verilir.
Mağduriyetlerin başta gelen sebebi çok iyi bilgi almamak!
Tapusu olmayan, bitmemiş bir projeden “gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi” ile konut satın alınacaksa önce eski satış vaadi sözleşmesinin iptal edilmesi ve yeni bir satış vaadi sözleşmesi yapılması gerekir. Daha sonra alıcı krediyle konutu alır ve yeni ipotek konulur. Bu işlemi gerçekleştirmek ise daha karmaşık bir süreci kapsamaktadır. Öncesinde sözleşmenin nasıl kurulduğu ve sonrasında nasıl kurulacağı çok önemli bir husustur ki bu konuda da uzman avukatınızdan destek almanız menfaatinizedir.
Gayrimenkul satın alırken yaşanan mağduriyetlerde sebep alıcının/tüketicinin çok iyi bilgi alamamasıdır.
Aracı kurum ve kuruluşlar bu konuda yardım etseler de yeteri kadar yararlı olmayıp, hukuki açıdan bakıldığında yaşanan sorunların çoğu ancak mahkeme aşamasında çözülmektedir. Gayrimenkulün ücretini ödeyip teslim alamayan vatandaşlar mahkemede dava açarak satıcı ile aralarında yaptıkları sözleşmenin iptalini isteyebilir ya da satın aldıkları konutta gizli ayıp tespit edilmişse, bunları bilirkişi raporuyla tespit ettirerek menfi tespit davası açarak sonuç alabilirler.
Dava aşamasına gelince oluşabilecek hak ihlallerine karşı en başından tedbirinizi almanız ve neler yapıp yapmamanız gerektiğini iyi bilmeniz, haklarınızı koruyarak davanızın sonucunun olumlu olması adına önem taşır.
Avukat Elvan Kılıç